Darauf müssen alle Bauherren achten:
Die baulichen Voraussetzungen
Bevor Sie auf die Ämter laufen und/oder Ihre Miteigentümerversammlung befragen, sollten Sie die bauliche Substanz Ihres Hauses bzw. Dachbodens untersuchen und klären ob:
■ ein sicherer Zuweg zum Dachboden existiert bzw. einzurichten ist (planen Sie eine feststehende Treppe ein),
■ es möglich ist, an die Ver- und Entsorgungsleitungen des Hauses heranzukommen (Warm-und Kaltwasserleitung für Bad, Abwasseranschluß, Strom etc.),
■ die neuen Räume an den Heizkreislauf des Hauses angeschlossen werden können,
■ an den Schornstein eine Gastherme oder ein Ofen angeschlossen werden kann (Auskunft gibt der Bezirksschornsteinfeger),
■ die Dacheindeckung in Ordnung ist und eine vernünftige Dämmung zwischen den Sparren eingebracht werden kann,
■ der Fußbodenaufbau eine ausreichende Trittschall- und Wärmedämmung gewährleistet bzw. ob sie mit Verlegeplatten oder gedämmten Verlegesystemen erreicht werden kann,
■ eine ausreichende Belichtung des Dachraumes zu verwirklichen ist (in der Regel sollten 10 Prozent der Grundfläche als Fensterfläche zur Verfügung stehen).
Die baurecht liehen Voraussetzungen
Ob Ihr Ausbau genehmigungspflichtig ist und welche Gesetze und Verordnungen zur Anwendung kommen, muß vor Baubeginn geklärt werden. Die wichtigsten Regeln:
Soll in einem Mehrfamilienhaus eine neue Wohnung unterm Dach entstehen, ist die bauliche Maßnahme generell von der Erteilung einer Baugenehmigung abhängig. Das für Ihren Bezirk zuständige Bauamt informiert Sie über die für Ihr Bundesland geltenden Richtlinien. Der Ausbau wird baurechtlich wie ein Neubau behandelt, weshalb hier auch immer die neuesten Vorschriften zum Schall-, Wärme-und Brandschutz zu befolgen sind.
Soll der bisher ungenutzte Dachboden in einem Einfamilienhaus ausgebaut werden, wird zunächst alles ausgemessen: Wird die Grundfläche des ausgebauten Dachbodens weniger als zwei Drittel des darunterliegenden Geschosses betragen, was normalerweise der Fall ist, ergibt der neue Wohnraum baurechtlich kein zusätzliches Vollgeschoß und darf in den meisten Bundesländern ohne Baugenehmigung erstellt werden. Dies gilt allerdings nur, wenn hierbei keine Änderungen der vorhandenen Bausubstanz vorgenommen werden müssen (statische Eingriffe, Gauben etc.). In der Regel sollte der neue Raum unterm Dach
auf zwei Dritteln der Grundfläche eine Mindesthöhe von 2,30 Metern aufweisen (so in Hamburg, genau geregelt in den Landesbauordnungen). Auch ist es aus haftungs- und versicherungstechnischen Gründen ratsam, alle üblichen Vorschriften des Brandschutzes zu befolgen.
Neben den Vorschriften des Baurechts (Bundesbaugesetz und Landesbauordnungen) sind die Vorschriften des örtlichen Planungsrechts zu beachten.
Die Bebauungspläne Ihres Stadtbezirks oder Ihrer Gemeinde weisen nicht nur die Geschoßflächenzahl aus (sie gibt an, wieviel Wohnfläche auf wieviel Geschossen gebaut werden darf), sondern regelt auch noch zahlreiche weitere bauliche Fragen, um eine einheitliche Bebauung im entsprechenden Bereich zu gewährleisten. Die Bebauungspläne können Sie beim zuständigen Bauamt oder den Stadtplanungsabteilungen einsehen.
Unser Tip: Baurecht und Planungsrecht sind eine schwer zu durchschauende Materie. Um unangenehme Konsequenzen zu vermeiden, sollten Sie den Rat eines im Dachausbau erfahrenen ortsansässigen Architekten einholen. Auskunft erteilt die Architektenkammer oder der Architekten-Vermittlungsdienst in München,
AUSBAU EINER EIGENTUMSWOHNUNG
Vorsicht bei Alleingängen – Wollen Sie einen Dachboden zu einer Eigentumswohnung ausbauen oder Ihre Dachgeschoß-Eigentumswohnung umbauen oder renovieren?
■ In einem Mehrfamilienhaus sind Sie in der Regel Miteigentümer. Das heißt, daß Sie am Dachgeschoß oder der bereits bestehenden Wohnung ein Sondereigentum besitzen. Wesentliche Bereiche wie etwa Dach, Außenwände, Treppenhaus und Keller gehören zum Miteigentum, unterliegen somit der Verfügungsbefugnis aller Eigentümer.
■ Die rechtlichen Verhältnisse der Eigentümer untereinander sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Eine detaillierte Beschreibung des entsprechenden Objekts geht aus der sogenannten Teilungserklärung hervor.
■ Über alle das Miteigentum betreffenden Teile des Hauses darf nur die Eigentümergemeinschaft verfügen.
Bevor Sie einen Dachboden zum Ausbau kaufen, muß geklärt sein, ob die Eigentümerversammlung der Veräußerung und dem Ausbau zustimmt und ob ein Ausbau baurechtlich möglich ist (hierüber geben die Bauämter Auskunft). Auch wenn Sie bereits Eigentümer einer Dachgeschoßwohnung sind, dürfen Sie keine Veränderungen im Bereich des Miteigentums vornehmen.
Der Ausbau von ungenutzten Dachböden, Veränderungen im Treppenhaus, an der Fassade oder dem Dach, zum Beispiel Einbau von Gauben, Errichtung von Dachterrassen oder Baikonen, dürfen Sie nicht ohne Genehmigung der Miteigentümer ausführen. Auch als Wohnungseigentümer unterliegen Sie somit Nutzungsbeschränkungen.